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赵益X与黑龙江蓝X房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

来源:裁判文书网作者:未知时间:2017-03-16

赵益X与黑龙江蓝X房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

·                                 日期: 2015-12-28

·                                 法院: 黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院

·                                 案号:(2015)香民一民初字第881

原告赵益X,现住哈尔滨市香坊区。

委托代理人赵长江,黑龙江赵长江律师事务所律师。

被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司,住所地哈尔滨市道外区红河五街区5156单元45号。

法定代表人陈丽X,该公司董事长。

委托代理人贾德X

委托代理人李X

原告赵益X诉被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015917日受理后,于20151019日公开开庭进行了审理,原告赵益X的委托代理人赵长江、被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司的委托代理人李凯到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称:2012211日,原告购买了被告开发的位于哈尔滨市香坊区油坊街7号水木兰亭小区194单元501室,原告于当日交付了首付款399440元,并办理了商业贷款手续,在2012227日交付了产权代办费14948元。

被告在2012227日交付房屋入住,但时至起诉前,被告一直未为原告办理产权登记备案手续,导致原告一直未能取得产权证。

该房屋买卖合同第十五条第二款的约定为被告单方拟定的,是格式化条款,与合同中对原告违约时违约金的约定不对等:合同第七条买受人逾期付款的违约责任为按日向出卖人支付逾期付款万分之五,合年利率为18.25%

买受人逾期办理上述手续超过7日,出卖人有权解除合同,并有权要求买受人承担合同总价款10%的违约金。

可见合同约定原告承担违约金比被告违约时违约金高至少50倍。

另外该条约定违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定,该条明确要求商品房办理产权登记备案手续的期限为自交付之日起90日,如果一方违约,按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

故原告现诉至法院,请求:一、被告立即为原告办理产权登记备案手续;二、被告向原告支付因逾期提交产权登记备案手续违约金64552元(按中国人民银行一年期贷款利率6%×759440元从2014227日计算至起诉日);三、被告返还产权代办费用14948元,并支付利息3064元;四、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称:一、被告正在履行办理备案手续。

20122月原告搬进水木兰亭小区,被告已经开始着手办理工程备案手续,由于政府原因备案手续一直没有办理通过,近期被告已经备齐了全部备案手续,只差规划部门通过,就可以办理备案手续了。

二、不同意原告要求支付违约金的请求。

原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条约定:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,1、买受人退房,出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金

原告要求每日按银行贷款利率支付违约金改变了合同约定条款。

根据《合同法》第五十四条规定,合同的变更或者撤销,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提起。

因撤销权的消灭,原告改变支付违约金的方式的诉求没有法律依据。

三、不同意原告要求返还代办费的请求。

原告在购买住房时,和银行签订了贷款合同,根据银行贷款合同规定必须由代办机构代办,所以代办费不能返还给原告,为此,要求支付利息就没有法律依据了。

原告为证明其主张成立,向法庭举示如下证据:

证据一、商品房买卖合同书一份,证明:1、原告从被告处购买商品房一处,约定付款方式为商业贷款及入住时间。

2、被告承诺在原告进户后720日为原告办理产权登记备案手续,否则承担违约金按照付款金额的0.2%

3、第7:买受人逾期付款的违约责任即买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五(18.25%年利率)的违约金

合同补充条款21买受人逾期办理上述手续超过7日的,出卖人有权解除合同,并有权要求买受人承担合同总价10%的违约金

证据二、首付款票据及个人抵押贷款票据各一份,证实原告交付了首付款,办理了商业贷款,履行了付款义务;

证据三、进户单一份,证实原告进户时间;

证据四、代办费收据一张,证实原告进户时被告收取了代办费。

被告对原告所举示证据进行质证:对证据一真实性无异议,对证明问题有异议,本案诉请要求支付违约金,在合同条款15条约定了出售人违约按已付房款的0.2%支付违约金,应按合同约定承担违约责任。

对证据二真实性及证明问题无异议。

对证据三真实性及证明问题无异议。

对证据四真实性无异议,票据上写明多退少补,没有具体明确数额。

被告为证明其主张成立,向法庭举示如下证据:

证据一、房产验收手续复印件20页,证明被告正在办理备案手续,手续基本齐全,已具备办理备案的条件;

证据二、1、哈尔滨市住房专项维修资金管理中心温馨提示一份;2、中华人民共和国契税暂行条例一份;3、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知一份;4、哈尔滨城市住房专项维修资金管理试行办法一份;5、常见问题解答一份,证明房屋专项维修资金根据相关办法制定代为收取(建筑面积×32元/米,按住宅局票据为准多退少补),契税也是根据规定代收(按房屋总价款1%3%根据规定多退少补,被告是按房屋总价款1.5%收取的),每户收取代办费500元。

原告对被告所举示证据进行质证:对真实性有异议,该证据为复印件,如被告能提供原件原告对该证据的真实性予以认可。

对证明问题有异议,被告提交的该组证据只能证明被告正在办理备案手续,但并不能改变其未能依据合同约定为原告办理产权登记备案的事实;对证据二无异议。

经审理查明:2012211日,原、被告签订商品房买卖合同书,合同约定原告购买被告开发的位于哈尔滨市香坊区油坊街7号水木兰亭小区194单元501室房屋,建筑面积110.07平方米,房屋总价为759440元。

原告于当日交付了首付款399440元,并办理了商业贷款手续。

2012227,原告办理了入户,被告按照建筑面积×32元/米的标准收取了原告房屋专项维修资金、按照房屋总价款×1.5%的标准收取了契税作为房屋产权证的代办费用。

买卖合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后720日内,持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。

如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,1、买受人退房,出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金

买卖合同第七条约定:“买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期在15日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金,合同继续履行;逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。

合同补充协议第6条规定:“买受人未按规定期限接收商品房,逾期不超过15日,自本合同规定的进户期限的第二天起至实际接收之日止,买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金,并承担自交付期限之日起所产生的所有费用,合同继续履行。

买受人逾期15日及以上仍未接收房屋,出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的,买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行自本合同规定的进户期限之第二天起至实际进户之日止,买受人按日向出卖人支付总房款万分之八的违约金,并承担自交付期限之日起所产生的所有费用。

另,在庭审过程中,本庭多次组织原、被告调解,未能达成一致意见。

本院认为:原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同,合同内容对双方具有约束力。

原告已经按照合同约定履行了自己的义务,如期缴纳房款并办理了贷款,被告亦应当履行自己的义务,为原告办理产权登记备案手续,按照合同规定,被告已于2012227日将房屋交付原告使用,故被告应当在2014216日前为原告办理产权登记备案手续,现被告超期仍未能办理该手续,原告主张被告立即为原告办理该手续,符合法律及合同的规定,本院予以支持。

关于原告主张的逾期办理产权登记备案手续违约金的问题,依据原、被告间签订的房屋买卖合同,被告应按已付房价款的0.2%支付违约金,现原告对合同中此部分约定有异议,原告认为双方约定的违约金低于实际造成的损失,要求提高违约金,本院认为,首先,原、被告签订的房屋买卖合同中对原告方违约所约定的违约金比例远高于对被告方违约所规定的违约金比例,明显缺少对等性及公平性;其次,此份房屋买卖合同系被告单方制作的格式化合同,合同第十五条对被告逾期办理产权登记备案手续规定的违约金条款,与对原告违约如逾期付款、逾期办理手续应承担的违约金相比较,明显属于减轻己方责任,加重对方责任;再次,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

最后,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,商品房办理产权登记备案手续的期限为自交付之日起90日,如果一方违约,按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

故原告请求增加违约金的诉讼请求没有超出法律规定的违约金标准。

综上所述,对原告主张被告给付原告逾期办理产权登记备案手续违约金64552元(按中国人民银行一年期贷款利率6%×759440元从2014227日计算至起诉日)的诉讼请求,本院予以支持。

关于代办费问题,现被告虽未能如期办理登记备案手续,但因本院已判令被告履行办理备案义务,另代办中的收费项目也是办理房屋产权证的必要支出,故原告主张被告返还产权代办费用14948元,并支付利息3064元的诉讼请求,本院不予支持。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

一、被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司于判决生效之日起立即为原告赵益X办理产权登记备案手续;

二、被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向原告赵益X给付违约金64552元;

三、驳回原告赵益X其他诉讼请求。

案件受理费1864元,由原告赵益X负担451元,由被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司负担1413元,由被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司负担部分与上款一并给付原告赵益X

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长梁巍

人民陪审员熊依丽

人民陪审员王春艳

二〇一五年十二月二十八日

书记员王雪

 


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