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最高法.省高院:公有住房(25个)裁判规则

来源:法务之家作者:未知时间:2017-09-26

公有住房的使用权或称承租权的性质,是理论和实务界争议颇多的一个问题。实际上,公房使用权应当界定为物权,确切地说是物权中的用益物权。既然公房使用权是物权,自然可以作为遗产继承,在原承租人死亡后,所有继承人都有权要求实际取得公房使用权的继承人给予相应的补偿,在房屋遇到征收时,也可以获得与继承份额相当的征收安置补偿权益;在离婚时,也可以比照私有住房的规则进行分割,由实际继续承租的一方给予另一方补偿;对于强占公房的案件,则无论经过多久,公房使用权人都可基于物上请求权要求无权占有人返还房屋。

但如果认为公房使用权就是普通的基于房屋租赁合同而产生的债权,则很多问题要么面临解释的困难,要么会得出极其不合理的解释结论。公有住房使用权虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得,但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别:

第一,公房使用权的存续具有永续性。公房使用权不受期限限制,租期届满后自然续期,非因特定事由,房管部门不得终止公房租赁合同。承租人死亡的,其配偶、子女、父母等还可以申请继续承租公房。这样,承租人对公有住房就获得了永久性的占有和使用权,这与一般的私有房屋租赁是明显不同的。

第二,公房使用权因其租金远低于市场租金水平,因而具有高度的价值性。公有住房的租金由政府统一规定,公有住房人缴纳的公房租金基本只用于房屋维修的成本费用支出,房管部门并不从公房租金中经营获利。这与一般的私有住房租赁存在本质不同。

第三,公房使用权的取得需要支付对价,遇征收时可以获得补偿。公有住房虽然租金低,但其最初取得使用权却需要支付其他对价,初始投入成本巨大。公房承租权的取得或是因计划经济时代作为实物工资的一部分分配给承租人,或是公房政策改革后,由承租人通过市场置换(使用权有偿转让)等途径从前手承租人处出资购得。公有住房虽名义上属于公有,但其绝大部分价值构成却应归承租人享有。当公有住房遇征收时,按照有关征收政策,被征收公有住房补偿金额的大部分应给予公房承租人。

第四,公有住房使用权可转化为完全所有权。按照现行公房政策,直管公房的使用权人只需支付很小的价款,即可购得公房所有权。该购房资格只有承租人才具有,非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房的所有权。

第五,公有住房使用权具有实质上的可处分性。按照现行的公房政策,承租人在向房管部门备案后不仅可以将公房以市场价格对外转租,而且承租人还可以通过置换的方式以市场价格将公房使用权转让。

上述区别说明,公有住房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质,其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征,使其在性质上更接近于物权而非债权。虽然公房使用权实质上具有用益物权的特征,但由于我国《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类,受物权法定原则的制约,将公有住房使用权界定为用益物权,在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。鉴于此,应将公房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权。

1.  公房改革中的房屋买卖不同于普通商品房的买卖,具有极强的政策性,同时也存在较大的价格优惠,因而具有一定的福利性,承租户协商确定购房人并不意味着该承租户的其他成员自愿放弃购房资格,房屋登记在购房人名下也不意味着具有购房资格的家庭其他成员对房屋没有任何产权。

——潘美娟等所有权确认纠纷案【(2011)民监字第960号】

最高法院认为,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔199443号)的规定,职工购买现已住用的公有住房,可适当给予折扣;售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣;职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。据此,上海市人民政府制定了“九四方案”,根据该方案,按成本价购买公有住房的对象为公有住房的承租人或同住成年人,且每个家庭仅能享有一次,购买一套。此外,由上海市住房制度改革办公室和上海市房产管理局发布的《宣传提纲》进一步明确了公有职工住房出售价格的计算公式以及1994年成本价、年工龄优惠率、1994年鼓励职工买房优惠率和已租住公房优惠率等,并明确了按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。可见,公房改革中的房屋买卖不同于普通商品房的买卖,具有极强的政策性,同时也存在较大的价格优惠,因而具有一定的福利性。正因为如此,无论是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,还是“九四方案”,在明确购房资格的同时,均以家庭作为公有住房的出售对象。不过,为了确保公有住房出售工作的顺利进行,“九四方案”明确要求凡承租户内有多人的,应协商确定购房人,且房屋的产权证只能登记在购房人一人的名下。“九四方案”中的购房人只是具有购房资格的家庭成员的代表,《宣传提纲》中所谓“按成本价购买公有住房,购买者拥有全部房屋产权”,仅仅是指购房人代表全部具有购房资格的家庭成员对房屋享有产权。也就是说,承租户协商确定购房人并不意味着该承租户的其他成员自愿放弃购房资格,房屋登记在购房人名下也不意味着具有购房资格的家庭其他成员对房屋没有任何产权,因为承租户协商确定购房人只是为了满足上海市关于出售公有住房的政策,不能据此认为当事人已经达成放弃购房资格的合意。就本案来说,陈志新和赵瑞媛作为上海市杨浦区延吉一村13307-308室的承租人,根据“九四方案”,均应享有购买公有住房的权利,但由于上海市的公有住房出售政策只允许多个承租人协商确定一名购买人,故赵瑞媛在征得陈志新的同意后,作为购买人代表全体承租人取得了上述房屋的产权。但是,从陈志新事后写给其弟陈蟠九的信以及陈志新向房管部门、区政府等提出产权异议的情况看,陈志新虽然同意赵瑞媛作为购房人,但并无放弃购房资格的意思,亦无放弃主张房屋所有权的意思,故不能认为房屋登记在赵瑞媛的名下,上述房屋的所有权即归赵瑞媛个人所有,而只能认为由赵瑞媛作为购房人代表全体具有购房资格的承租人对房屋享有所有权。由于陈志新与赵瑞媛均为享有购房资格的承租人,上述房屋归陈志新与赵瑞媛共同所有。

2.夫妻共同居住的公房,若是婚后一方或双方申请取得公房承租权的,双方离婚后对该房屋仍具有居住权。

——刘正与王玉贞、刘飞占有保护纠纷案【(2011)民监字第510号】

最高法院认为,刘正于1996年与北京市金融街房产经营管理公司签订《公有住宅租赁合同》,从而取得涉诉房屋的承租居住权。由于拆迁安置是以家庭为对象,故当时作为刘正妻与子的王玉贞和刘飞也因此而取得涉诉房屋的居住权。根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的精神,夫妻共同居住的公房,若是婚后一方或双方申请取得公房承租权的,离婚后双方均可承租。本案中,对涉诉房屋的承租居住权系刘正和王玉贞婚后由刘正申请取得,双方离婚后王玉贞对该房屋仍具有居住权。因此,刘正关于王玉贞对涉诉房屋的居住使用权是依附于婚姻关系,且王玉贞已加入外国国籍,离婚后王玉贞即丧失居住使用权的主张,没有法律依据,本院不予支持。

3.  购买或者租赁公房是由当事人所在单位按照房改政策的规定给予解决,属于单位内部纠纷,而单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷不属于人民法院管辖。

——申青香因与新疆梧桐化工厂破产清算组福利待遇纠纷案【(2012)民申字第466号】

最高法院认为:购买或者租赁公房是由当事人所在单位按照房改政策的规定给予解决,属于单位内部纠纷,而单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷不属于人民法院管辖。故申青香请求法院判令新疆梧桐化工厂破产清算组按照福利价向其出售或者租赁公房的请求,并不属于民事法律关系调整范围。

4.  当事人实际居住公有住房,并一直缴纳房租,且领取了《公有住房租赁证》的情况下,对该公有住房享有合法的使用权。

——大连天源大厦有限公司与冯岩财产权属纠纷案【(2013)民申字第151号】

最高法院认为:冯岩自1994年案涉房屋交付使用时即居住使用该房屋,并自199410月起一直向万宝公司缴纳房租,且在199971日领取了《公有住房租赁证》,与万宝公司形成了公有住房租赁合同关系。后来冯岩还办理了房改的相关手续并于2000515日向万宝公司交纳了一定费用,但后期因资金不足没有办成。以上事实足以证明冯岩对案涉房屋享有合法的使用权。

5.  公有住房产权单位按照家庭人口分配公有住房的,非家庭人口不能对该房屋主张权利。

——马建生因与张祯禄、马洁共有纠纷案【(2014)辽审一民申字第281号】

辽宁高院认为,本案争议房屋原为沈阳市沈河区教育局作为产权单位的公有住房。依据沈阳市沈河区教育局房产基建管理所出具的《情况说明》,单位是基于张祯禄家中人口为3人的家庭情况进行房屋分配,对于该情况说明中的“人口3人”,马建生与张祯禄均确认为张祯禄及其丈夫马瑞华、马建忠,由此应认定争议房屋分配时并没有马建生的份额。

6.房屋所有权登记证上记载的所有权人与参加公有住房房改的实际所有权人不一致的,不应以登记为准。

——崔某某因与邹某某离婚纠纠纷案【(2014)辽审一民抗字第63号】

辽宁高院认为,鞍山市立山区平山1402-23产权房是1973年被申请人邹某某所在单位鞍山市监狱分配给邹某某的公有住房。因邹某某与其儿子邹伟均系鞍山市监狱干警,1993年更名为其子邹伟,1999年房改前又更名为邹某某。200012月该房屋参加房改时,邹伟用邹某某及已故母亲刘素荣工龄,以7269元价格购买产权,在此期间,该房屋的住房债卷均系邹伟购买。因此,本院认为,虽然该产权房屋的所有权登记证上记载的所有权人为邹某某,但该产权房屋的实际所有权人是案外人邹伟,故原审法院认定该产权房屋不是申请人崔某某与被申请人邹某某的夫妻共同财产,并无不当。

7.公有住房承租人死亡后,产权单位未重新变更或确定新承租人的,其他人不能以新承租人身份主张权利。

——于良伟与刘翠玉公有房屋承租权纠纷案【(2013)辽审四民提字第00041号】

辽宁高院认为,本案争议房屋为公有住房,产权单位为大连市国有房产经营管理公司,当该房承租人死亡后,应由公有房屋出租人依有关规定应及时变更或确立新的公房租赁人。本案中,该房屋原承租人于宪瑞死亡后,大连市国有房产经营管理公司并未对该争议住房变更或确立新的公房承租人。于良伟、刘翠玉均不具有本案争议公有住房的租赁权,亦不存在从现有登记公有住房使用人于宪瑞转让、交换或者其他方式取得本案争议房屋的租赁使用权,是否享有承租权的请求应向该公房的产权单位大连市国有房产经营管理公司提出,而不能先行提起民事诉讼。于良伟诉请确认其对争议公有住房享有承租权并要求刘翠玉搬出争议房屋的请求,不属于民事诉讼的范围。

8.承租的公有住房的继承问题,不属于人民法院民事调整范围。

李生、李淑萍因与李明、李瑞、李正、李华继承纠纷案【(2014)辽审一民申字第619号】

辽宁高院认为:被继承人李泽民生前承租由沈阳市益兴商业有限责任公司分配,由沈阳民族房屋开发公司托管的位于沈阳市沈河区市府大路375-12323室房屋一处。现该房屋由李生居住,承租代表人仍为李泽民。被继承人李泽民生前居住的承租房,李泽民仅为该房屋承租人,该承租的房屋仍属于公有住房,不属于人民法院民事调整范围。

9.公房承租权纠纷属于人民法院民事诉讼案件范围,与原承租人共同居住人有权继续承租房屋,原承租人继承人不能通过继承方式成为承租人。

——王润杰因与孙淑珍、大连弘原房屋信息服务有限公司公有房屋承租权纠纷案【(2012)辽审三民提字第00023号】

辽宁高院认为,本案并非单位内部房屋分配纠纷,系公房承租权纠纷,系平等主体之间的民事法律关系,属于人民法院受理民事案件范围。与自有房屋租赁不同,公有房屋的产权单位在承租人的选择、租金标准的确定等方面权利受到公房管理规定的限制。本案中,弘原公司虽为涉案房屋的产权单位,但不得违反相关规定随意确定公房的承租人。按照《大连市城市公有房屋规定》第二十条规定,王润杰作为与承租人共同居住的人要求继续承租案涉房屋于法有据,应予支持。被告孙淑珍不是承租人的共同居住人,要求以继承的方式成为该房屋的承租人没有法律依据。

10.公房承租人在产权单位同意的情况下,有权转让公房承租权。

——刘骏楠与张力强及、温智返还原物纠纷案【(2014)辽审一民抗字第00018号】

辽宁高院认为,涉案公房原承租人是温智,其与涉案房屋产权单位大连造船厂及其后接管涉案房屋的大连市中山区房地产经营有限公司形成租赁合同关系,其拥有合法的承租权。温智将公有住房承租权转让给刘骏楠,大连市中山区房地产经营有限公司与刘骏楠签订了《公有住房租赁合同》,刘骏楠取得了涉案房屋《公有住房租赁证》,拥有承租权人的权利。张力强居住涉案房屋属借用,且没有约定借用期限,刘骏楠在受让承租权后可以随时要求张力强腾退、返还涉案房屋,其义务只是在合理期限之前通知张力强。刘骏楠作为涉案房屋承租权人有权要求张力强腾退、返还房屋,其该项诉讼请求应予支持。


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