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沈X与黑龙江蓝X房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

来源:裁判文书网作者:未知时间:2019-01-07

·                                 日期: 2015-12-26

·                                 法院: 黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院

·                                 案号:(2015)香民一民初字第882

原告沈X,现住哈尔滨市香坊区。

委托代理人赵长江,黑龙江赵长江律师事务所律师。

被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司,住所地哈尔滨是道外区红河五街区5156单元45号。

法定代表人陈丽X,该公司董事长。

委托代理人贾X斌。

委托代理人李X

原告沈X诉被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于201599日受理后,于20151019日公开开庭进行了审理,原告沈X的委托代理人赵长江、被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司的委托代理人李凯到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称:2011714日,原告购买了被告开发的位于哈尔滨市香坊区油坊街7号水木兰亭小区XXX单元302室,原告于当日交付了全部购房款764760元。

被告在2011714日交付房屋入住,但时至起诉前,被告一直未为原告办理产权登记备案手续,导致原告一直未能取得产权证。

原、被告双方所签订的商品房买卖合同书系被告单方拟定,而且在签订合同时被告没有尽到提示义务,合同第十五条违反我国法律规定,被告违约后违约金拟定为按照已付房价款0.2%的定额标准支付,显然单方免除其责任,并与合同中原告违约条款不对等又违反公平原则,故该条款应为无效条款。

该房屋买卖合同第十五条第二款的约定为被告单方拟定的,是格式化条款,与合同中对原告违约时违约金的约定不对等:合同第七条买受人逾期付款的违约责任为按日向出卖人支付逾期付款万分之五,合年利率为18.25%

买受人逾期办理上述手续超过7日,出卖人有权解除合同,并有权要求买受人承担合同总价款10%的违约金。

可见合同约定原告承担违约金比被告违约时违约金高至少50倍。

另外该条约定违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定,该条明确要求商品房办理产权登记备案手续的期限为自交付之日起90日,如果一方违约,按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

原告诉至法院,请求一、被告立即为原告办理产权登记备案手续;二、被告向原告支付因逾期提交产权登记备案手续违约金90000元(按中国人民银行一年期贷款利率6%×750000元从2013714日计算至起诉日);三、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称:一、被告正在履行办理备案手续。

20111月被答辩人搬进水木兰亭小区,答辩人已经开始着手办理工程备案手续,由于政府原因备案手续一直没有办理通过,近期答辩人已经备齐了全部备案手续,只差规划部门通过,就可以办理备案手续了。

二、不同意原告要求支付违约金的请求。

原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条约定:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,1、买受人退房,出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金

原告要求每日按银行贷款利率支付违约金改变了合同约定条款。

根据《合同法》第五十四条规定合同的变更或者撤销,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提起。

因撤销权的消灭,原告改变支付违约金的方式的诉求没有法律依据。

综上,要求驳回原告诉讼请求。

原告为证明其主张成立,向法庭举示如下证据:

证据一、商品房买卖合同书一份,证实1.原告从被告处购买商品房一处,约定付款方式为商业贷款及入住时间。

2.被告承诺在原告进户后720日为原告办理产权登记备案手续,否则承担违约金按照付款金额的0.2%3.7:买受人逾期付款的违约责任即买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五(18.25%年利率)的违约金

合同补充条款21买受人逾期办理上述手续超过7日的,出卖人有权解除合同,并有权要求买受人承担合同总价10%的违约金

证据二、交款票据1张,证实原告一次性交齐了房款,履行了付款义务。

被告对原告所举示证据进行质证:对证据一真实性无异议,对证明问题有异议,本案诉讼诉请要求支付违约金,在合同条款15条约定了出售人违约按已付房款的0.2%支付违约金,应按合同约定承担违约责任。

对证据二真实性及证明问题无异议。

被告为证明其主张成立,向法庭举示如下证据:

证据一、房产验收手续复印件20页,证明被告正在办理备案手续,手续基本齐全,已具备办理备案的条件。

原告对被告所举示证据进行质证:对真实性有异议,该证据为复印件,如被告能提供原件原告对该证据的真实性予以认可。

对证明问题有异议,被告提交的该组证据只能证明被告正在办理备案手续,但并不能改变其未能依据合同约定为原告办理产权登记备案的事实。

经审理查明:2011714日,原、被告签订商品房买卖合同书,合同约定原告购买被告开发的位于哈尔滨市香坊区油坊街7号水木兰亭小区193单元302室,建筑面积110.2平方米,房屋总价为764760元。

原告于当日交付全部购房款。

2011714日原告办理了入户。

买卖合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后720日内,持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。

如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,1、买受人退房,出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金

买卖合同第七条约定:“买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期在15日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金,合同继续履行;逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。

合同补充协议第6条规定:“买受人未按规定期限接收商品房,逾期不超过15日,自本合同规定的进户期限的第二天起至实际接收之日止,买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金,并承担自交付期限之日起所产生的所有费用,合同继续履行。

买受人逾期15日及以上仍未接收房屋,出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的,买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行自本合同规定的进户期限之第二天起至实际进户之日止,买受人按日向出卖人支付总房款万分之八的违约金,并承担自交付期限之日起所产生的所有费用。

另,在庭审过程中,本院多次组织原、被告调解,未能达成一致意见。

本院认为:原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同,合同内容对双方具有约束力。

原告已经按照合同约定履行了自己的义务,交付了全部购房款,被告亦应当履行自己的义务,为原告办理产权登记备案手续,按照合同规定,被告已于2011714日将房屋交付原告使用,故被告应当在201373日前为原告办理产权登记备案手续,现被告超期仍未能办理该手续,原告主张被告立即为原告办理该手续,符合法律及合同的规定,本院予以支持。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法第四十条 第四十四条 第六十条 第一百一十四条 、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条 之规定,判决如下:

一、被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司于判决生效之日起立即为原告沈X办理产权登记备案手续;

二、被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向原告沈X给付违约金90000元。

案件受理费2050元(原告沈X已预交2050元),由被告黑龙江蓝X房地产开发有限公司负担,与上款一并给付原告沈X

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条 之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长姚冰

人民陪审员熊依丽

人民陪审员王春艳

二〇一五年十二月二十六日

书记员赵可心


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